Dossier locataire : Le guide complet pour l’optimiser !

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Quand on visite le logement de ses rêves et qu’on veut absolument le louer, il reste une étape essentielle à passer : constituer un bon dossier locataire. Comment faire pour se retrouver en haut de la pile ? Comment constituer un dossier de location qui va convaincre le propriétaire ? La présentation du dossier locataire a-t-elle de l’importance ? Découvrez sans plus attendre comment mettre toutes les chances de votre côté !

Bien visiter un logement à louer

Pour faire le bon choix, il est important de soigner le moment de la visite du logement. Il ne faut pas se fier à sa première impression. Si possible visiter en couple ou avec un ami ou un proche et soyez attentif aux points suivants :

  • Ouvrir et fermer les portes et les fenêtres
  • Vérifier les traces d’humidité dans la cuisine et la salle de bains
  • Regarder l’état des prises électriques, des murs et des sols
  • Tester la tuyauterie en faisant couler l’eau
  • Vérifier l’isolation et le bon fonctionnement des radiateurs

Comment constituer un dossier de location ?

Certains propriétaires ou agences font face à une forte demande de logements. Leur bien étant très convoité ils prennent quelques libertés avec la loi, pour trouver le locataire idéal. Pourtant, une liste a été établit de manière légale par décret pour éviter les abus.

Les pièces pour un dossier locataire

Voici la liste complète des pièces pouvant être demandées dans un dossier de locataire selon le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.

  • Une pièce justificative d’identité en cours de validité (carte d’identité, passeport, permis de conduire ou carte de séjour)
  • Une seule pièce justificative de domicile (trois dernières quittances de loyer, avis de taxe foncière, attestation sur l’honneur de l’hébergeant…)
  • Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles (carte d’étudiant, certificat de scolarité, contrat de travail ou de stage…)
  • Un ou plusieurs documents attestant des ressources (avis d’imposition, bulletins de salaires, avis d’attribution de bourse…)

Et c’est tout !!

Dossier locataire : Le guide complet pour l'optimiser ! dossier locataire

Face à la recrudescence des faux documents, certains propriétaires peuvent vous demande de voir des originaux. Conservez les pour pouvoir les présenter au propriétaire, mais ne laissez dans votre dossier de location que des copies.

Quels documents le bailleur ne peut pas demander ?

Si le futur propriétaire demande tout autre document confidentiel que ceux précisés dans la liste officielle, c’est interdit !! Les arnaques sur le bon coin pullulent. Certaines annonces proposent des appartements à des prix défiants toute concurrence. Mais, avant même de visiter, le propriétaire demande l’envoi d’un dossier locataire avec des pièces non obligatoires et interdites comme :

  • La carte vitale
  • Une copie du relevé de compte bancaire
  • Un chèque de réservation du logement
  • Une autorisation de prélèvement automatique
  • Un dossier médical personnel
  • Un extrait de casier judiciaire

Ces pièces du dossier locataire servent surtout aux escrocs pour usurper l’identité du futur locataire ou lui soutirer de l’argent. Même sans parler des arnaques, choisissez un propriétaire qui s’en tient à la liste officielle de pièces du dossier de location prévus par la loi.

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Même si l’appartement est magnifique et correspond en tous points à vos besoins, souhaitez-vous vraiment conclure un contrat avec un propriétaire qui dès le départ ne respecte pas la loi ?

Faut-il verser de l’argent avant la signature du contrat de location ?

Dans tous les cas, aucune somme ne doit être versée avant la signature du contrat de location. Chaque année des personnes sont victimes d’arnaques en pensant avoir trouvé la perle rare pour un loyer modique ! Si on vous demande de l’argent (peu importe sous quelle forme) avant la signature du contrat de location, fuyez ! Le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer pour les logements non meublés et 2 mois pour les meublés.  Il doit être payés une fois de plus, à la signature du contrat et pas avant !

Comment constituer un bon dossier de location qui fera la différence ?

Soigner la présentation du dossier locataire

Ceci étant dit, vous vous demandez peut-être comment constituer un bon dossier de location ? Il faut avant tout, soigner la présentation. Les documents photocopiés doivent être lisibles et propres. L’ensemble des documents doivent être classés dans une chemise ou une pochette. Comme pour un CV quand on recherche un emploi, la présentation doit être sobre et laisser une bonne impression.

Un dossier locataire envoyé par mail

De plus en plus de candidats à la location et de propriétaires préfèrent transmettre leur dossier locataire par mail. C’est un bon moyen d’éviter les frais d’impression et/ou les frais postaux liés à la préparation d’un dossier papier. Une fois de plus, la présentation a de l’importance. Scannez les documents du dossier de location avec soin. Evitez les données illisibles ou les feuilles scannées dans le désordre ou à l’envers.

Ensuite, optez pour le format pdf et nommer chaque document clairement : « revenus monsieur avril » – « revenus monsieur mai » sera toujours préférable à scan000235 et scan000236. Pour faciliter encore plus le classement des pièces vous pouvez les numéroter comme ça elles apparaîtront dans un ordre précis quand le propriétaire ouvrira le dossier. Une fiche de renseignement locataire aura également toute sa place dans un dossier locataire numérique.Dossier locataire : Le guide complet pour l'optimiser ! dossier locataire

Trouver un garant pour son dossier locataire

Différence entre caution, garant et dépôt de garantie

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Pour bien comprendre la suite de l’article, il paraît important de donner une définition des 3 termes suivants qui sont souvent confondus :

  • Caution : Le garant va signer un document pour s’engager lors de la signature du bail à payer les loyers au cas où le locataire ne peut faire face à ses obligations.
  • Garant : il s’agit de la personne physique (un particulier comme vos parents par exemple) ou morale (comme une banque par exemple) qui va garantir le paiement de vos loyers au propriétaire.
  • Dépôt de garantie : souvent appelé « caution » (ce qui contribue aux confusions), c’est la somme d’argent (1 mois de loyer en général) versée à l’entrée dans les lieux et qui sera restituée à la sortie.

Beaucoup de propriétaires demandent aujourd’hui un garant, en cas d’impayés de loyers. Dans un dossier de location, c’est un des éléments indispensables ! Pourtant, il est parfois difficile de pouvoir trouver une caution solidaire parmi ses proches ou ses amis. Aujourd’hui de nombreux organismes peuvent se porter garant pour vous.

Trouver un garant parmi ses proches

En général, le premier réflexe est de demander à un proche de se porter garant. Voici la liste des principaux documents que le bailleur est autorisé à demander au garant :

  • Une pièce d’identité française ou étrangère
  • Un justificatif de domicile
  • Le contrat de travail
  • Les 3 derniers bulletins de salaires
  • Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition

Le décret du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution donne la liste exhaustive des documents. Mais, si vous préférez éviter qu’un proche se porte garant pour vous, d’autres solutions sont envisageables.

La garantie Visale

La garantie Visale prend en charge tous les impayés de loyers au cours des 3 premières années du bail, dans la limite du départ du locataire, hors dégradations locatives. Après indemnisation du bailleur par Action Logement, le locataire devra rembourser sa dette directement auprès d’Action logement.

La Garantie Visale s’adresse :

  • Aux salariés de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé avec une embauche, une mutation ou une promesse d’embauche de moins de 6 mois
  • Aux personnes entre 18 et 30 ans quelle que soit la situation professionnelle (les étudiants peuvent donc en bénéficier, pour connaître toutes les aides réservées aux étudiants consultez l’article sur les aides étudiants dans la catégorie Vie de Famille).
  • Les ménages entrants dans un logement locatif privé en passant par un organisme d’intermédiation locative. L’intermédiation locative est un dispositif qui permet de sécuriser et simplifier la relation entre le locataire et le bailleur grâce à l’intervention d’un tiers social (opérateur, organisme agréé ou association).

Le loyer du logement charges comprises ne doit pas dépasser 1 500 € dans Paris intramuros et 1 300 € sur le reste du territoire.

La caution bancaire

La caution bancaire consiste à verser plusieurs loyers d’avance sur un compte bancaire bloqué. En cas d’impayés, le propriétaire pourra demander le déblocage des fonds à la banque. Le mécanisme du cautionnement repose sur l’article 2288 du Code civil.

Le montant exact et les frais et conditions associés au cautionnement bancaire sont très variables d’une banque à l’autre. Cette solution est donc peu répandue aujourd’hui. Pourtant, dans certains cas, elle peut s’avérer être une solution parfaitement adaptée. Si vous disposez de ressources financières importantes (héritage, vente d’un bien immobilier…) mais que vous n’avez pas actuellement de revenus fixes (retour de l’étranger, lancement d’entreprise…). Il s’agit d’un cautionnement facilement accessible, mais aussi fiable et crédible. Par contre, prenez bien en compte les frais facturés par votre banque si vous optez pour cette solution.

L’assurance loyers impayés

A la place d’un garant, un propriétaire peut opter pour une assurance loyers impayés. La loi interdit le cumul garant + assurance loyers impayés (article 22-1 de la loi de 89). Vous pouvez tenter de convaincre votre futur propriétaire que cette solution sera la plus simple et plus complète pour lui. En effet, l’assurance loyers impayés couvre le risque de loyers impayés mais aussi la vacance locative, et les frais de remise en état ou d’assistance juridique en cas de dégradations ou de problèmes avec le locataire.

Par contre, l’assurance loyers impayés est couteuse (entre 2.5% et 3.5% des loyers) et implique que votre dossier locataire soit irréprochable pour correspondre aux critères de l’assureur. Un assureur ne va pas garantir les loyers d’un locataire qui présente un trop grand risque.

Les aides pour les futurs locataires

La première chose qu’un propriétaire va vérifier, c’est que le futur locataire va pouvoir s’acquitter du paiement des loyers. Pour constituer un bon dossier de location, si les ressources sont faibles (voire insuffisantes), il faut absolument faire apparaître les aides couvrant le paiement d’une partie du loyer. Il en existe plusieurs en fonction de votre situation.

L’aide personnalisée au logement

L’APL ou aide personnalisée au logement (ou ALS et ALF) est une allocation qui permet comme son nom l’indique de réduire la charge financière que représente le loyer. Son montant varie principalement en fonction des ressources et du loyer. Les démarches pour obtenir l’APL peuvent être entreprises dès que le logement a été trouvé (signature du bail et remise des clés). Mais un logiciel permet de simuler le montant de l’aide avant même d’avoir trouvé le logement, pour pouvoir estimer son budget logement. Vous pouvez présenter le résultat de la simulation à votre propriétaire pour le rassurer sur le paiement des futurs loyers.

L’aide Mobil Jeunes

L’aide Mobili-Jeunes permet à des jeunes de moins de 30 ans en formation professionnelle de bénéficier d’une subvention sous la forme d’une prise en charge partielle des échéances ou des quittances de leur logement. 

Dossier locataire : Le guide complet pour l'optimiser ! dossier locataire

Si vous rencontrez des difficultés pour trouver votre logement étudiant, n’hésitez pas à consulter notre article sur les logements étudiants.

L’aide Mobili-Jeune est une subvention non remboursable, prenant en charge partiellement le montant des échéances de loyers restant à la charge du locataire déduction faite de l’aide personnelle au logement (loyers – APL ou AL). Son montant maximum mensuel est de 100€ pendant la durée de la formation dans la limite de 3 ans. Le versement de l’aide Mobili-Jeune se fait au locataire par avance au début de chaque trimestre.

Les aides à la location pour les fonctionnaires

Point commun de nombreux dispositifs : ils sont réservés aux salariés du secteur privé. C’est tout simplement, parce que les fonctionnaires ont une aide qui leur est réservée. Il s’agit de l‘aide à l’installation des personnels. Les conditions d’attribution sont définies dans la Circulaire du 21 juin 2018 relative à l’aide à l’installation des personnels de l’État (AIP) résumé dans les lignes suivantes. L’aide à l’installation des personnels est destinée à prendre en charge une partie des frais d’installation des agents de l’État « primo-arrivants » dans la fonction publique de l’État ou affectés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Cette aide non remboursable couvre le paiement du premier loyer, les frais d’agence, de rédaction de bail, le dépôt de garantie et même les frais de déménagement. Le montant maximum dépend de la région d’affection mais va de 500€ à 900€. Le montant de l’aide ne peut dépasser les dépenses réelles engagées par le fonctionnaire.

Réponses à vos questions sur la location

Est-ce que le locataire a un délai de réflexion après la signature du bail ?

Non, contrairement à un achat immobilier, la location d’un bien ne permet pas au locataire de revenir sur sa décision après la signature du bail.

Est-ce que le dépôt de garantie peut servir à payer le dernier mois de loyer ?

Non, le locataire doit payer son loyer jusqu’à la fin du bail. Déduire le montant du dépôt de garantie du dernier loyer est tout simplement illégal. Le locataire pourra même être poursuivi pour loyers impayés.

En cas de conflit, le locataire a t’il le droit de suspendre le paiement des loyers ?

Quel que soit le conflit qui oppose le locataire à son propriétaire, le locataire est tenu de respecter ses obligations et notamment celle de payer son loyer. Seul un juge a autorité pour suspendre les paiements. C’est un motif suffisant pour résilier le bail et poursuivre le locataire en justice.

Est-il autorisé de sous louer un appartement en location ?

Pour pouvoir sous louer son logement, il faut l’autorisation préalable écrite du propriétaire, y compris sur le montant du loyer. Si le propriétaire refuse, alors il ne sera pas légal de passer outre et il faudra respecter sa décision. En revanche, s’il l’autorise, il est tout à fait possible de sous louer une partie de son appartement aux conditions établies en accord avec le propriétaire.

Est-ce que je peux faire des travaux dans mon appartement en location ?

Un locataire dispose d’une liberté relative. Un locataire peut faire des aménagements de décoration comme changer la couleur du papier peint ou poser de la moquette par exemple. Il peut également discuter avec le propriétaire des équipements visant à protéger le logement des cambriolages. Ses choix ne doivent pas nuire à la relocation du logement (comme un plafond peint en noir par exemple, il vaut mieux rester sur des tons plutôt neutres). Concernant les gros travaux (comme abattre une cloison ou monter un mur) le locataire devra obtenir l’autorisation écrite du propriétaire.

💬 Vous voilà mieux informé pour constituer votre dossier locataire. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à les indiquer en commentaire.

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Amélie L.
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