Vous rêvez de devenir propriétaire de votre maison, mais le prix des terrains dans votre région est inaccessible ? Vos simulations de prêts immobiliers ne vous permettent pas d’envisager l’achat du bien immobilier de vos rêves ? Il existe un nouveau dispositif permettant l’accession sociale à la propriété appelé bail réel solidaire ou BRS ! Il permet d’acquérir un bien immobilier beaucoup moins cher grâce à un système tout simple.
Cet article fait partie des 7 moyens pour acheter une maison pas chère en France.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le principe est le suivant : Il s’agit de devenir propriétaire d’un bien immobilier, mais pas du terrain ! Le terrain est loué auprès d’un organisme à but non lucratif (OFS) pour que son prix reste abordable et bien inférieur au prix du marché.
Le bail réel solidaire réduit le coût du bien immobilier de 25% à 40% par rapport au prix du marché.
Comment ? Tout simplement en ne payant pas le terrain mais uniquement le bien immobilier construit dessus. C’est une OFS qui reste propriétaire du terrain à vie. L’organisme foncier solidaire (OFS) vend les murs de la maison ou de l’appartement et conclu un bail avec le propriétaire pour une durée comprise entre 18 et 99 ans.
C’est quoi un OFS ?
Les OFS sont des organismes a but non lucratif agréé par les préfets de régions. Il peut s’agir d’entreprises sociales pour l’habitat, de coopérative HLM, sociétés d’économies mixtes…).
Au 1er septembre 2019, il y avait 17 Organismes de Foncier solidaire (OFS) agréés mais d’autres demandes d’agréments sont en cours !
Le bail réel solidaire s’inspire d’un modèle anglo saxons appelé Community Land. Il a été mis en place par les lois pour l’accès au logement (2014) et pour la croissance et l’égalité des chances économiques (2015) complété par la mise en place des OFS et du BRS en 2017.
Quels sont les avantages du BRS ?
En achetant un bien avec un bail réel solidaire vous profiter des avantages suivants :
- Un bien immobilier avec un coût réduit jusqu’à -40% par rapport au prix du marché !
- Une exonération partielle de taxe foncière selon les régions (pouvant atteindre -30%)
- Un taux de TVA réduit de 5.5%
- L’achat du logement peut être financé par un Prêt à Taux Zéro (PTZ). C’est a dire un crédit immobilier dont les intérêts sont à la charge de l’État.
- Une garantie de rachat du logement par l’Organisme de Foncier Solidaire (voir ci-dessous)
- La durée du bail est « rechargeable » afin de le rendre perpétuel, ce qui sécurise la valeur du bâti sur le long terme
Quelles sont les conditions d’éligibilité du bail réel solidaire ?
Pour bénéficier d’un bail réel solidaire il faut remplir les conditions suivantes :
- Respecter un plafond de ressources précis (ce dispositif s’adresse aux ménages modestes) qui dépend de l’endroit où le logement est construit, le nombre de personnes du foyer fiscal, et des revenus imposables.
- S’engager à occuper le logement pour sa résidence principale et permanente (ce n’est pas un dispositif qui permet à des investisseurs de sous louer des logements, le but est vraiment de permettre aux familles modestes de pouvoir se loger)
- Régler le montant de la location du terrain (quelques euros par mois) à l’OFS qui en reste propriétaire. Le montant est de l’ordre de 0,15€ à 3€/m2/mois selon la localisation du terrain.
Et si je veux vendre ma maison avec un BRS ?
En cas de vente, de donation ou de succession, le prix de vente du bien immobilier s’actualise en fonction des modalités qui prévues au départ dans le bail réel solidaire.
Si vous souhaitez revendre votre logement, c’est possible, mais pas à n’importe quelle condition, il faudra que :
- L’OFS doit valider le futur acquéreur qui ne devra pas dépasser les plafonds de ressources, le but est de toujours proposer ces biens à des familles aux revenus modestes
- Le prix de vente du bien est plafonné par l’OFS, l’objectif n’est pas de faire des plus-values excessives
Comment faire hériter de ma maison en BRS à mes enfants ?
Le bail réel solidaire est transmissible à des héritiers mais il faudra une fois de plus qu’ils disposent de revenus inférieurs au plafond de ressources. Si ce n’est pas le cas, ils devront céder le bail à un acheteur validé par l’OFS qui remplira les conditions de ressources. Si au bout d’un an, il n’y a aucun acquéreur c’est l’OFS qui reverse directement la valeur du bien aux héritiers.
Donc, quoi qu’il arrive, en maximum un an, soit le bien devient la propriété des héritiers soit c’est l’OFS qui le rachète.
Où trouver un logement brs ?
Actuellement, plus de 8400 logements sont déjà programmés, une cinquantaine ont été commercialisés. Les premiers ont été livrés au premier semestre 2020. L’objectif est d’atteindre les 10 000 logements d’ici 2024 !
Quelques exemples de BRS et les prix au mètre carré :
- Paris, la commercialisation de biens avec un bail réel solidaire vient de démarrer en avril 2021. Le prix est de 5000€ le m2 soit la moitié du prix moyen du mètre carré à Paris !
- Rennes, les prix des brs sont de 2055€ le m2 soit -40 à -50% par rapport au prix du marché !
- Lille, les prix démarrent à 2110€ le mètre carré soit -50% par rapport aux prix habituel.
- Lyon, le prix de départ est de 2230€ le m2 soit un prix réduit de 40% par rapport au prix du marché.
Alors, est ce qu’il y a des logements BRS près de chez vous ? Consultez la carte suivante pour le découvrir !
A retenir sur le bail réel solidaire
- Le brs s’adresse aux familles ayant des revenus modestes
- Ce dispositif sépare achat du terrain et achat du logement ce qui permet d’acquérir un bien immobilier à moindre coût !
- En tant qu’acheteur, il faudra verser une redevance correspondant à la location du terrain à un organisme de foncier solidaire (OFS)
- La revente ou la transmission du logement est encadrée (plafonds du prix de vente et de ressources de l’acquéreur)
Et maintenant ?
Consultez nos articles pour éviter les erreurs dans votre parcours pour devenir propriétaire :
- Les erreurs à éviter lors d’un achat immobilier
- Reduction frais de notaire | Conseils Détaillés et chiffrés
