Au moment de la recherche de financement pour un achat immobilier, se pose invariablement la question de l’apport. L’apport personnel est une somme que détient l’emprunteur pour couvrir une partie de l’achat de son futur logement. Aucune loi n’exige un apport personnel pour faire un crédit immobilier. Il est donc tout à fait légal de faire un prêt immo sans apport. Pourtant beaucoup de banques sont plutôt réticentes et exigent un minimum de 10% d’apport. Alors, comment obtenir un crédit immo sans apport ? Comment emprunter jusqu’à 110% du prix d’achat ? Quelles banques sont prêtes à faire un crédit immobilier sans apport ?
Selon les dernières études de l’ACPR¤, la proportion de prêts immo sans apport augmentent ces dernières années. Malgré tout, c’est bien un taux d’apport de 5% à plus de 15% qui reste la norme (concerne plus de 64% des crédits) !
Prêt immobilier sans apport : Comment convaincre la banque ?
Pour octroyer un prêt immo sans apport la banque va se focaliser sur le profil de l’emprunteur. L’objectif d’une banque est de s’assurer que l’emprunteur sera en mesure de lui rembourser les sommes prêtées. Dans le tableau ci-dessous, voici les éléments pris en compte par la banque dans l’étude de votre situation.
| Age de l’emprunteur et situation matrimoniale | Situation professionnelle | Situation bancaire |
|---|---|---|
Les investisseurs jeunes peuvent plus facilement justifier une demande de prêt immo sans apport. En effet, étant jeune et donc engagés depuis peu dans la vie active il est rare d’avoir eu le temps d’épargner pour acheter une maison. La banque va chercher dans le profil de l’emprunteur des gages de stabilité à long terme. | Un actif en CDI ou un fonctionnaire donnera un sentiment de stabilité professionnelle et donc financière. Cela ne signifie pas qu’il faut absolument un CDI pour pouvoir faire un prêt immobilier. Par contre, il est nécessaire d’évaluer sa situation objectivement pour être en mesure de fournir des indices de stabilité à la banque. | Le compte bancaire va être passé à la loupe. Les incidents bancaires, le découvert, des difficultés financières plus ou moins récurrentes desservent un dossier de prêt immo. Le nombre de crédits en cours sera également un élément clé. S’ils sont trop nombreux, la banque aura du mal à accepter l’octroi d’un crédit supplémentaire. A l’inverse, si les relevés de compte laissent apparaître des placements judicieux et des rendements potentiels intéressants, la banque en tiendra compte. |
| ✅ Plutôt Jeune avec une situation stable | ✅ CDI, fonctionnaire… Revenus réguliers et sûrs | ✅ Une santé financière saine |
L’objectif est de fournir à la banque un dossier complet et un projet immobilier viable pour inspirer confiance. Ce ne sera pas toujours suffisant. Voici d’autres conseils précis pour mettre toutes les chances de votre côté d’obtenir un prêt immo sans apport.
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10 conseils pour obtenir un prêt immo sans apport
1. Expliquer le manque d’apport. Si vous avez une raison valable pour justifier l’absence d’apport, donnez ces informations dans votre dossier. Un divorce, un décès, … etc peuvent affecter la constitution d’un apport. Si la situation a bien été stabilisée depuis, c’est un élément clé de votre situation pour la banque.
2. Comparer les banques. Toutes les banques n’accepteront pas de vous octroyer un crédit immo sans apport. Il faut donc multiplier les demandes auprès de plusieurs établissements financiers ou faire appel à un courtier pour s’en occuper à votre place. Même en cas d’acceptation, continuez vos recherches pour obtenir un meilleur taux. Faites jouer la concurrence.
3. Proposer des garanties à la banque. En cas de non-remboursement de l’emprunt, la banque peut s’appuyer sur une garantie pour récupérer les sommes prêtées. Il existe différentes formes de garantie. L’hypothèque permet à la banque de revendre le bien. Dans le cas d’une caution, il s’agit d’un tiers (particulier ou entreprise spécialisée) qui va supporter le risque de non-paiement en s’engageant à payer à votre place en cas de défaillance.
4. Compléter son financement. Le prêt immobilier classique auprès de la banque n’est pas la seule source de financement. Renseignez-vous sur le prêt à taux zéro, le prêt conventionné, le 1% logement…etc. Ces prêts aidés sont justement destinés à réduire le montant à emprunter auprès de la banque.
5. Négocier l’assurance emprunteur. L’assurance emprunteur représente jusqu’à 30% du coût du crédit ce qui est loin d’être négligeable. Il n’est pas obligatoire de souscrire son assurance emprunteur dans le même établissement que son crédit immobilier. Même si beaucoup de banques laissent entendre le contraire ! Pour réduire les coûts, comparez comparez comparez. Vous pouvez utiliser ce comparateur d’assurance de prêt pour comparer les tarifs et trouver moins cher !
6. S’appuyer sur un PEL ou un CEL. Le plan d’épargne logement et le compte épargne logement sont deux comptes destinés précisément à l’achat immobilier. Ils permettent d’obtenir un prêt à un taux privilégié et pour une longue durée. Si vous avez du mal à constituer un apport pour votre prêt immo, peu de chances que vous ayez un PEL bien garni. Par contre, vous pouvez ajouter les droits issus d’un PEL d’un membre de votre famille pour obtenir un prêt d’un montant plus élevé !
7. Montrer la valeur de son patrimoine ou son potentiel. Si vous êtes sur le point de percevoir des revenus supplémentaire, cette information devrait apparaître dans votre dossier. Un héritage en cours de partage entre les héritiers, un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire, des parts dans une entreprise prometteuse, …etc. Faites connaître ces informations à la banque pour lui montrer que votre patrimoine est prometteur.
8. Emprunter à plusieurs. Le fait de co emprunter augmente la capacité de financement. Il faudra bien sûr justifier de la situation du co emprunteur et montrer sa stabilité financière.
9. Obtenir une réduction sur les frais de notaire. Si vos frais de notaire sont moins élevés, vous allez par la même occasion réduire le montant total de l’emprunt. Notre article Reduction frais de notaire | Conseils Détaillés et chiffrés vous expliquera en détails comment procéder.
10. Proposer un plan de financement solide à la banque. Le plan de financement permet d’évaluer les ressources disponibles et les dépenses auxquelles il va falloir faire face. C’est un moyen simple et concret de déterminer si le projet immobilier est réaliste. Le fait que le futur emprunteur maîtrise bien son budget et puisse présenter un plan de financement réaliste contribue à l’étude et l’acceptation de son dossier.
| Ressources | Dépenses |
|---|---|
| Prix d’achat du bien immobilier Prix des travaux éventuels Coûts inhérents à la copropriété Coût des garanties Frais de notaire Frais de dossier Coûts liés au crédit immobilier sans apport (taux plus élevé, assurance emprunteur…etc) | Loyer actuel (pour évaluer le montant de la mensualité future du crédit) La banque va chercher à éviter le saut de charge. C’est à dire une différence trop importante entre le loyer actuel et les mensualités de remboursement futures. Dépenses fixes Crédits en cours (taux d’endettement max de 33%) Reste à vivre suffisant |
La valeur du bien immobilier que vous souhaitez acquérir peut également intéresser la banque. Si votre futur bien est situé dans une zone où la demande est forte et où les prix ne cessent d’augmenter…c’est mieux. Cela garantit à la banque qu’en cas de défaillance de votre part, la revente du bien pourra solder le prêt.
Un achat immobilier locatif (qui va donc générer des revenus locatifs) sera plus facilement accepté par la banque qu’un prêt immobilier sans apport pour l’achat d’une résidence principale. Pour quelle raison ? Tout simplement parce que les revenus locatifs vont mathématiquement alléger le taux d’endettement de l’emprunteur. En plus, le fait de conserver son épargne pour d’autres projets d’investissements et emprunter pour un achat locatif est plus intéressant au niveau fiscal. Des arguments de poids pour la banque.
Quelle banque accepte le crédit immobilier sans apport ?
Aucune loi n’exige un apport personnel pour faire un crédit immobilier. Il est donc tout à fait légal de faire un prêt immo sans apport. Malgré tout, de plus en plus de banques, considèrent l’apport comme un préalable obligatoire à l’étude du dossier. Il est impossible de fournir une liste de banques qui acceptent ou refusent systématiquement le prêt immo sans apport. Puisqu’il s’agit d’une situation particulièrement qui implique une étude approfondie du dossier de l’emprunteur. Tout dépend de la politique commerciale de la banque.
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Rendez-vous dans la partie Gérer son budget > Placer son argent (accessible directement par le menu ci-dessus). Vous y trouverez de nombreux conseils pratiques vous aideront à épargner et investir votre argent rapidement et efficacement. Un article dédié précisément à l’épargne pour un achat immobilier complète également les informations contenues dans cet article.
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