Lors d’un achat immobilier, l’acheteur doit s’acquitter des frais de notaire. Impossible d’y échapper, mais inutile de payer plus cher que nécessaire pour autant ! D’abord, nous allons découvrir dans le détail, comment se répartissent les frais de notaire. Ensuite, nous verrons comment obtenir une réduction de frais de notaire avec des chiffres détaillés.
Comprendre le calcul des frais de notaire
La taxe de publicité foncière (TPF)
La taxe de publicité foncière est prélevée pour les départements et communes de l’Etat. Son montant varie en fonction du département et du bien acheté. Le taux normal s’applique pour l’acquisition d’un bien ancien et le taux réduit pour l’acquisition d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement. Voici le détail de la taxe de publicité foncière (TPF).
Les frais et débours
Les frais et débours sont les frais de dossier. Il s’agit des sommes que le notaire va devoir payer pour pouvoir créer le dossier d’achat. Par exemple, la consultation du cadastre, les frais relatifs au service de publicité foncière, les documents d’urbanisme…etc.
Les émoluments ou la rémunération du notaire
Voici enfin, la rémunération du notaire. Les émoluments sont réglementés par l’Etat au titre de la fonction d’intérêt public assuré par les notaires. Il est donc possible de prévoir exactement le montant de ces frais.
| Tranches d’assiette | Taux applicable (TTC) |
| De 0 à 6 500 € | 4,64 % |
| De 6 501 à 17 000 € | 1,9152 % |
| De 17 001 à 60 000 € | 1,28 % |
| Plus de 60 000 € | 0,9588 % |
Exemple de calcul des émoluments du notaire
Pour un bien vendu 200 000 €, les émoluments proportionnels (TTC) du notaire s’élèvent à :
- Sur la tranche de 0 à 6 500 € = 301,86 € (6 500 € x 4,644 %)
- Sur la tranche de 6 501 à 17 000 € = 201,096 € (10 500 € x 1,9152 %)
- Sur la tranche de 17 001 à 60 000 € = 549,024 € (43 000 € x 1,2768 %)
- Sur la tranche de 60 001 à 200 000 € (140 000 € x 0,9588 %) = 1342.32 €
Total : (301,86 + 201,096 + 549,024 + 1342.32) = 2394.30 €
Le notaire peut décider d’appliquer une remise sur ses émoluments. Cette remise est de 10% maximum applicable uniquement à la part sur les tranches supérieures ou égales à 150000€ et peut aller jusqu’à 40% sur les part supérieures ou égales à 10 millions d’euros (logements sociaux, pacte dutreil…). Pour les transactions inférieures à 150 000 €, la rémunération du notaire est plafonnée à 10 % du prix du bien et ne peut être inférieure à 90 €.
Depuis 2020, un notaire peut accorder une ristourne allant jusqu’à 20 %, au lieu de 10 %, pour les opérations de plus de 100 000 € (au lieu de 150 000 €).
Les émoluments des notaires ont diminué de 1,9 % en moyenne en 2021.
Le notaire a aussi droit en outre à des émoluments pour accomplir certaines formalités nécessaires (demande de documents divers, d’actes d’état-civil, remise de copies…). Il faut compter autour de 600 à 700 € TTC.
Reduction frais de notaire
Pour l’ensemble des moyens de réduire les frais de notaire, présentés dans cette partie, je me suis basée sur l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000€. Vous pouvez faire vos propres simulations de frais de notaire, grâce au simulateur fiable et gratuit de l’agence nationale pour l’information sur le logement.
1. Négocier les émoluments du notaire
Comme on vient de le voir les émoluments correspondent à la rémunération du travail du notaire. Beaucoup de sites conseillent de négocier ces frais pour obtenir des rabais. Dans les faits c’est assez compliqué. Explications.
Première information importante, ces frais ont été revus à la baisse en 2016 pour favoriser les petits investissements. La baisse est de 2.5% en moyenne. Par exemple, « l’achat d’une cave d’immeuble pour 2.000 euros donnera lieu à 200 euros de frais de notaire, contre 880 euros environ avant la réforme. Pour un bien acheté 220.000 euros sur un total d’environ 17.000 euros de frais, la baisse des frais de notaire pourra être de 10 %, soit une réduction de frais de notaire de 57 euros environ » selon les Echos. Le notaire n’est absolument pas obligé de vous faire cette ristourne ! Pour couronner le tout, si votre notaire accepte de vous faire ce cadeau, il sera obligé de le faire également à tous ses autres clients.
Bref, vous pouvez toujours tenter le coup, mais vous avez peu de chances d’aboutir. Ce n’est pas grave, il existe pleins d’autres moyens d’obtenir une reduction frais de notaire. Par contre, n’hésitez pas à consulter plusieurs notaires. Vous n’avez rien à perdre puisque la consultation d’un notaire est gratuite jusqu’à la rédaction de l’acte du compromis de vente.
2. Négocier le prix de vente
Les frais de notaire sont fixés à partir du prix de vente, donc plus le prix de vente est élevé, plus les frais de notaire seront élevés. Essayez donc de négocier au maximum le prix de vente pour réduire vos frais de notaire. Dans le même ordre d’idée, n’hésitez pas à négocier les frais d’agence.
Par exemple, pour un bien immobilier neuf à 200 000€ négocié à 195 000€ les frais de notaire diminueront d’environ 100€.
C’est un début ! Voyons tout de suite comment obtenir une reduction frais de notaire de manière encore plus importante !
3. Les frais d’agence
Les frais de recherche du bien et donc les honoraires de votre agent immobilier peuvent être déduits du prix de vente avant le calcul des frais de notaire. Pour que cette technique fonctionne, il faut que les frais d’agence soit à la charge de l’acquéreur c’est à dire à votre charge. Si c’est bien le cas, demandez à votre agent sur le compromis de vente de bien faire la distinction entre le montant du bien et le montant des frais versés à l’agence immobilière.
Pour un bien immobilier de 200 000 € dont les frais d’agence sont de 15 000€ vous pouvez économiser 900€ de frais de notaire.
4. Déduction du mobilier des frais de notaire
Les notaires doivent fixer leur prix en se basant sur la valeur immobilière du bien. Donc, les meubles (c’est à dire en langage juridique la valeur mobilière) ne doivent pas être pris en compte. En d’autres termes, si le logement est vendu avec une cuisine équipée par exemple vous pouvez déduire la valeur de ces meubles de la valeur totale du bien.
Pour évaluer la valeur des biens, il faudra bien sûr prendre en compte leur valeur d’occasion. Le notaire ne vous demandera pas de justificatifs. Par contre en cas de contrôle fiscal, on peut vous réclamer des factures et des détails sur la manière dont vous avez évalué les meubles. Si l’administration considère qu’il y a une fraude vous pourrez subir un redressement avec pénalités. Enfin, vous devrez payer les biens meubles avec vos fonds propres, votre prêt immobilier ne peut pas couvrir la valeur mobilière.
Pour un bien immobilier de 200 000€ au total répartis de la manière suivante : 185 000€ de valeur immobilière et 15 000€ de valeur mobilière, vous économiserez environ 900€ sur les frais de notaire.
5. Réduire la taxe de publicité foncière en achetant un bien neuf
Comme on l’a vu dans la première partie de cet article, l’acquéreur va devoir s’acquitter de la taxe de publicité foncière. La taxe est moins élevée pour un bien neuf (0.71% au lieu de 5.81% pour l’ancien) !
Comptez 1430€ de droits et taxes pour un bien immobilier neuf de 200 000€ contre 11 600€ pour un bien ancien soit 10 170€ de différence !
6. Changer de département
Comme on l’a vu précédemment, la taxe de publicité foncière peut être comprise entre 1.20% et 4.50% en fonction des départements. La plupart des départements en France ont opté pour la taxe maximum soit 4.50%. Mais, il reste quelques départements qui ont voté un taux moins élevé de l’ordre de 3.80%. Pour avoir le détail par département, consultez le document officiel disponible sur ce site.
Pour un bien immobilier (ancien) d’une valeur de 200 000€, le montant des droits et taxes peut être réduit de 1400€ en fonction des départements.
En juin 2022, sur 100 départements, seulement 3 proposent un taux de 3.80% (l’Indre, le Morbihan et Mayotte), tous les autres sont passé au taux de 4.5% !
Toutes ces astuces pour obtenir une reduction frais de notaire sont cumulatives. Vous allez donc économiser plusieurs milliers d’euros !
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💬 Et selon vous, comment réduire les frais de notaire ? Avez-vous utilisé l’une ou l’autre des astuces de cet article ? Combien avez-vous économisé ?
