Selon une étude Ifop, entre 1/3 et la moitié des copropriétaires aimeraient changer de syndic ! Les honoraires toujours plus élevés ces dernières années s’accompagnent de l’apparition des syndics en ligne. Une concurrence qui permet aux copropriétaires attentifs de réduire les coûts ! Comment changer de syndic ? Comment trouver un syndic pas cher ?
1. Opter pour un syndic bénévole
Chaque copropriété doit avoir un syndic. Mais subtilité de la loi, il peut être professionnel ou non professionnel c’est à dire choisi parmi les copropriétaires. La rémunération du syndic dépend de la manière dont il exerce son activité. S’il s’agit d’un syndic professionnel la copropriété lui verse des honoraires pour les prestations effectuées. Un syndic organise par exemple l’assemble générale annuelle des copropriétaires et veille au respect du règlement de la copropriété. La rémunération du syndic comprend le forfait de base pour la gestion courante de l’immeuble. C’est à dire la tenue de l’assemblée générale, les travaux d’entretien et de maintenance, …etc.
Au-delà du forfait de base, de nombreux frais annexes peuvent augmenter le coût total du syndic. Un syndic peut toucher une commission sur les travaux effectués dans la copropriété ou l’organisation d’assemblées générales extraordinaires pour des votes en urgence par exemple.
Mais, il est possible d’opter pour un syndic bénévole qui n’est pas rémunéré ! Il pourra par contre obtenir le remboursement des frais engagés pour la gestion de la copropriété. Même s’il n’a pas de carte professionnelle et donc les garanties qui lui sont associées, il est fortement recommandé qu’il souscrive à une assurance de responsabilité civile professionnelle. Des plateformes proposent des services adaptés à un syndic bénévole pour gérer un immeuble en toute transparence et à prix fixe. Automatisation des tâches, logiciels de gestion en ligne, simulateur de travaux, … les nouvelles technologies sont au cœur des propositions de ce type de syndic pas cher.
Le guide du syndic Bénévole a été rédigé par l’agence nationale pour le logement (Anil) et l’agence nationale de l’habitat (Anah) et la CLCV.
Il propose 56 fiches pratiques si vous envisagez cette solution pour la gestion de votre copropriété.
2. Analyser ses besoins
Avant de changer de syndic la première étape consiste à dresser une liste des besoins des copropriétaires. Il va falloir analyser objectivement la situation et ne pas uniquement avancer l’argument du coût. Un syndic pas cher n’est pas forcément adaptés aux attentes des copropriétaires et des besoins de l’immeuble. Certaines copropriétés auront besoin du soutien d’un syndic professionnel. Avant, d’envisager de changer de syndic, il convient donc de dresser une liste précise des attentes des copropriétaires.
3. Comparer les forfaits et frais annexes du syndic pas cher
Une fois en possession de la liste des besoins des copropriétaires, il faudra demander des devis.
Les syndics professionnels se sont vus imposés un contrat type. Depuis le 1er janvier 2022, le syndic doit également joindre une fiche d’information sur ses prix et prestations sur la base d’un modèle imposé. Malgré tout, il faudra tout de même prendre le temps de comparer les prix pratiqués pour chaque prestation et le détail des services proposés (nombre de visites et de réunions prévues dans l’année,…etc).
📥Pour vous aider dans votre comparaison, utilisez ce tableau comparatif de l’Institut national de la consommation.
Il vous permet de comparer jusqu’à 9 syndics et de personnaliser l’outil pour trouver le syndic pas cher adapté à vos besoins !
4. Comparer les services proposés
Pour obtenir la réputation d’être un syndic pas cher, certains professionnels n’hésitent pas à proposer des contrats avec peu de prestations et de nombreux services incontournables facturés en frais annexes ! Il faut donc être particulièrement vigilants aux prestations réellement incluses dans le contrat. Un syndic pas cher peut proposer d’intervenir uniquement à distance pour baisser les coûts. Le forfait de base ne comprend pas de déplacement à l’immeuble ou de réunion avec le conseil syndical. Le syndic effectue toute la préparation de l’assemblée générale (convocation, trame, feuille de convocation et comptes) mais n’y assiste pas. Cette forme d’organisation particulière fonctionnera parfaitement avec un conseil syndical qui ne rechigne pas à s’impliquer et quand la situation de la copropriété n’est pas trop compliquée.
5. La qualité du service proposé
Un syndic pas cher qui doit s’occuper d’un nombre très important d’immeubles pour rentrer dans ses frais ne pourra pas offrir une qualité de service satisfaisante. Il est donc primordial de se renseigner sur l’équipe qui s’occupera de votre copropriété.
Les questions à se poser pour déterminer la qualité du service :
- Combien d’immeubles gère le syndic ?
- Aurez vous accès à des experts en interne pour poser vos questions ?
- Quelle est la notoriété et la réputation de ce syndic ? S’il gère déjà des immeubles dans le quartier, prendre contact avec d’autres copropriétaires pour échanger sur l’efficacité du syndic.
6. Un syndic pas cher grâce aux nouvelles technologies
2/3 des charges d’exploitation d’un cabinet de syndic traditionnel reposent sur les salaires et les charges sociales ! Les syndic en ligne investissent sur les nouvelles technologies en développant des logiciels internes pour faciliter la relation entre les copropriétaires ou la gestion comptable. L’avantage c’est que le syndic n’a plus besoin de facturer des abonnements à des logiciels informatiques coûteux puisque les logiciels développés en interne, disposent déjà de tous les outils nécessaires. Une première source d’économie non négligeable.
7. L’envoi des courriers
Les frais d’envoi des courriers nécessaires au fonctionnement de la copropriété peuvent faire exploser la facture. La dématérialisation avec l’envoi quand c’est possible, des informations par mail, peut réduire les frais. D’où l’importance de vérifier que son syndic disposent des outils nécessaires notamment au niveau technologique pour dématérialiser certaines tâches.
8. Lancer des travaux de rénovation énergétique
Les travaux d’économies d’énergie dans une copropriété prennent du temps. Notamment, à cause des délais de prise de décisions. Pourtant, il y a urgence. D’un côté, la loi se durcit pour lutter contre les passoires thermiques. De l’autre, les avantages fiscaux et les subventions se multiplient pour les copropriétaires. Engager des travaux de rénovation énergétique est un bon moyen de faire des économies indirectes. Déjà sur les charges de l’immeuble mais aussi à terme sur la valeur du bien immobilier. Pour faire le point consultez : Comment économiser sur son budget travaux ou sa rénovation ?
9. Des économies grâce aux copropriétaires
Un moyen très efficace pour économiser de l’argent c’est d’être un copropriétaire engagé et bien informé. Comment procéder ? Déjà, la convocation à l’assemblée générale contient l’ordre du jour mais aussi toute les résolutions qui seront soumises au vote. Des documents sont également joints pour permettre aux copropriétaires de prendre une décision éclairée. Etudier ces documents attentivement peut s’avérer rébarbatif mais c’est un passage obligé pour faire des économies ! Prenez le temps par exemple de comparer les devis de travaux par exemple et préparer vos arguments pour l’assemblée générale.
Autre information bien utile, les comptes doivent être mis à disposition des copropriétaires au moins un jour ouvré avant l’assemblée générale.
10. S’organiser pour économiser
Certains syndic facturent les assemblées générales tenues hors des horaires de bureau c’est à dire en semaine avant 18h. Pour éviter des frais supplémentaires inutiles, il est donc important de s’organiser. Bien préparer une assemblée générale en amont évitera aussi, d’avoir à réunir à nouveau les copropriétaires pour des réunions supplémentaires qui seront facturées.
Pour info, il est possible pour un copropriétaire de demander au syndic d’inscrire une ou plusieurs questions à l’ordre du jour, à tout moment de l’année. La demande doit être envoyée suffisamment tôt pour être prise en compte (avant que le syndic prépare les convocations et les envoi soit minimum 21 jours avant la date de l’assemblée générale). Une lettre type pour envoyer votre demande est disponible ici.
11. Changer d’assurance copropriété pour économiser
L’assurance copropriété est obligatoire comme le précise l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles. Le choix de l’assurance est donc une décision collective en assemblée générale sous la supervision du syndic. En général le syndic réalise des devis auprès de plusieurs assureurs et les soumet aux copropriétaires lors de l’assemblée générale. Mais n’importe quel copropriétaire peut réaliser des devis d’assurance et demander au syndic de les mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Un petit comparatif, rapide à effectuer pour faire des économies !
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12. Vérifier la durée du contrat
Avant de s’engager, il est indispensable de vérifier la durée du contrat. Au départ, un engagement sur un an permet de s’assurer que le syndic répond aux besoins des copropriétaires. Il faudra dans tous les cas, relire la clause de résiliation parfois difficile à mettre en œuvre ! L’objectif est de pouvoir changer aussi facilement que possible si vous n’êtes pas satisfait des prestations proposées par votre syndic ou tout simplement d’avoir la liberté de choisir un syndic pas cher concurrent.
Définitions utiles pour comprendre la copropriété
La copropriété est un mode de gestion d’un bien dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. Chaque lot de copropriété comprend une partie privative (appartement, cave,…etc) et une quote part de parties communes.
Tous les copropriétaires doivent se regrouper dans un syndicat de copropriété comme le prévoit la loi du 10 juillet 1965. Il se réunit au moins une par an lors d’une assemblée générale.
C’est le syndic de copropriété qui est chargé de représenter légalement le syndicat de copropriété, il est tenu de la gestion financière et administrative de la copropriété. Le syndic ne prend pas de décision seul, mais il doit mettre en œuvre les décisions prises par vote lors de l’assemblée générale. Un règlement de copropriété précise aux copropriétaires leurs obligations légales et les règles de vie spécifiques à la copropriété.
