Appartement, villa, hôtel particulier, garage, cave, local commercial, immeuble entier,…tous les biens immobiliers peuvent être vendus aux enchères ! Les prix varient de quelques milliers d’euros à plusieurs millions pour des châteaux ou des villas d’exception. L’état des biens est lui aussi très hétérogène. La vente aux enchères immobilières, un bon plan ou une mauvaise idée ?
La vente aux enchères immobilières fait partie des 7 moyens pour acheter une maison pas chère en France, découvrez les autres ! Lisez également Premier achat immobilier | 27 erreurs à éviter absolument !
Est-ce intéressant d’acheter une maison aux enchères ?
Les ventes aux enchères immobilières ont la réputation de permettre de faire des bonnes affaires. Il ne faut pas s’arrêter uniquement sur le prix de mise en vente qui est généralement en dessous du prix du marché (jusqu’à -30% chez les notaires et de -30% à -50% chez les avocats). L’objectif est d’attirer les enchérisseurs mais aussi de tenir compte de certains inconvénients du bien comme le fait par exemple qu’il est occupé.
Malgré tout, en fonction des régions et des biens, il reste de très bonnes affaires ! Pour les grandes villes et notamment la capitale, les prix d’adjudication (c’est à dire le prix de vente final du bien) sont proches des prix du marché avec une décote de l’ordre de 10% au maximum. C’est toujours ça de pris ! Au-delà de la localisation du bien, la publicité faite autour de la vente et tout un tas de facteurs plus ou moins subjectifs (météo, contexte économique,…) peuvent avoir une influence sur le nombre d’enchérisseurs et donc sur le prix final du bien.
Quels sont les différents types de ventes aux enchères immobilières ?
En fonction de l’origine du bien immobilier à vendre aux enchères, il existe différents types de ventes aux enchères immobilières :
- la vente volontaire organisée souvent par des études notariales
- la vente sur saisie, licitation ou procédure collectives organisée par des cabinets d’avocats
- la vente de biens appartenant à l’état ou issus de successions non réclamées (en déshérence)
La vente aux enchères immobilières volontaires
La vente volontaire est comme son nom l’indique le fruit de la volonté du vendeur, elle se déroute à la Chambre des notaires. C’est un notaire qui expertise le bien et rédige le cahier des conditions de vente, fixe le prix de mise en vente et assiste aux formalités administratives.
La vente aux enchères immobilières judiciaires
La vente immobilière judiciaire est organisée dans un Tribunal de Grande Instance. Il s’agit d’une vente forcée suite à une saisie ou une procédure collective. Le créancier (banque, trésor public,…) va vendre le bien pour liquider les dettes du débiteur. Il peut aussi s’agir de la mise en vente d’un bien appartenant à plusieurs héritiers (on parle alors de vente sur licitation).
La vente aux enchères immobilières de l’Etat (domaniale)
La direction de l’immobilier de l’État organise aussi des ventes de biens immobiliers (terrains, immeubles, maisons, bureaux). Ces ventes immobilières sont accessibles à tous. Les biens immobiliers sont des biens relevant du domaine public ou des biens ayant appartenu à des particuliers mais qui n’ont pu être transmis lors de la succession (en déshérence).
Comment trouver les ventes aux enchères immobilières ?
Les futures ventes aux enchères immobilières sont annoncées un à deux mois avant l’audience (ventes judiciaires) ou la séance (ventes notariées). Elles sont publiées dans les journaux d’annonces légales et par les sites spécialisés.
Si vous voulez rester à l’affut de ce type d’annonces, inscrivez-vous aux newsletters des sites concernés. Si une annonce vous intéresse, il faut agir rapidement. En quelques semaines, il faudra organiser la visite du bien, récupérer le cahier des charges auprès de l’avocat ou du notaire et boucler son plan de financement.
Dans quel état sont les biens immobiliers vendus aux enchères ?
Les biens immobiliers qui ont fait l’objet d’une saisie sont en général moins bien entretenus. C’est plutôt logique puisque les propriétaires avaient des difficultés à payer leurs charges de copropriété, leur crédit ou leurs impôts. Ils n’avaient donc surement que peu ou pas de moyens à consacrer à des travaux.
Les biens immobiliers qui sont issus de successions non réclamées peuvent aussi être anciens et particulièrement dégradés.
Les biens immobiliers vendus par l’Etat sont très hétérogènes (du logement de fonction, en passant par le bâtiment technique ou un local désaffecté). Il faudra donc déterminer l’état des biens, au cas par cas.
Comment se passe une vente aux enchères immobilières ?
Lors d’une séance, le bien est mis en vente à un prix de départ et les enchérisseurs sont tous mis en concurrence. C’est la meilleure (et donc la dernière) enchère qui l’emporte. On dit aussi qu’il est l’adjudicataire dudit bien.
La vente à la bougie
Il s’agit d’une ancienne coutume encore utilisée aujourd’hui. Lors d’une vente volontaire, au moment de la dernière enchère, une mèche est allumée (à trois reprises). Dès que la troisième bougie s’éteint, les enchères sont closes et le dernier enchérisseur l’emporte.
La vente au chronomètre
Lors de la séance, un chronomètre est programmé et remis à zéro après chaque enchère. L’adjudication est prononcée si aucune enchère supérieure n’est prononcée dans les 90 secondes.
La surenchère
Enfin, il vaut mieux le savoir pour ne pas avoir de mauvaise surprise, dans les 10 jours après la vente, n’importe qui peut surenchérir en augmentant le prix d’adjudication d’au moins 10%. Même si c’est plutôt rare, c’est possible.
Comment se renseigner sur un bien immobilier vendu aux enchères ?
Toutes les informations sur le bien mais aussi sur les modalités de la vente aux enchères immobilières sont clairement indiquées dans le cahier des charges qui sera à votre disposition le jour de la visite ou auprès du professionnel qui organise la vente.
Le cahier des charges, précise les modalités de transfert de propriété et d’entrée en jouissance du bien Immobilier. Il contient le descriptif du bien, l’origine de propriété, les servitudes et hypothèques éventuelles, les baux consentis, le résultat des diagnostics et les conditions de la vente.
Les informations communiquées aux enchérisseurs avant une vente aux enchères immobilières sont donc quasiment les mêmes que celles d’un achat immobilier classique.
Les visites des logements vendus aux enchères sont souvent limitées et chronométrées.
Comment participer à une vente aux enchères immobilières ?
Les ventes aux enchères sont publiques et tout le monde a donc le droit d’y assister en spectateur. Par contre pour se porter enchérisseur, il faut connaître certaines règles.
Qui peut enchérir ?
Dans les ventes organisées par les notaires ou l’Etat, il est possible d’enchérir soit même ou de confier un mandat à un proche. Pour enchérir, il faut au minimum remplir ces conditions :
- être majeur,
- ne pas faire l’objet de mesures de protection de tutelle,
- ne pas être personnellement en liquidation judiciaire ou redressement.
Par contre pour les ventes organisées au palais de justice, il faudra prendre un avocat. C’est obligatoire (article R. 322-40 du Code des procédures civiles d’exécution). Il est préférable d’opter pour un avocat spécialisé dans les enchères. Ses honoraires seront du que la vente soit remportée ou non.
Quels sont les frais d’une vente aux enchères ?
Au prix d’adjudication, il faudra ajouter les frais de vente aux enchères immobilières suivants :
- les frais liés à l’organisation de la vente (expertise, publicité,…)
- les émoluments du notaire ou de l’avocat
- les droits et frais d’enregistrement
Au total les frais à la charge de l’adjudicataire représentent pour les ventes volontaires ou judiciaires de 10 à 15% du montant de l’adjudication. Il ne faut pas l’oublier au moment de boucler son financement.
Est-il possible de se rétracter après une vente aux enchères immobilières ?
Pour toutes les ventes aux enchères, il n’existe aucune possibilité de rétractation ou de clause suspensive (par exemple, en cas de non-obtention du prêt). Il faut donc assurer son financement avant enchérir.
Si le prix de vente n’est pas réglé dans les délais (voir point suivant) il faudra verser des intérêts de retard. Si enchérisseur ne peut pas payer le prix final, il devra s’acquitter des frais liés à la vente mais aussi si le bien est vendu à un prix inférieur payer la différence. On parle dans ce cas de folle enchère.
Il est donc impératif de se fixer à l’avance un montant maximal d’enchère pour ne pas se laisser emporter le jour de la séance et finir par surpayer le bien.
Quel est le délai pour devenir propriétaire d’un bien immobilier acheté aux enchères ?
L’enchérisseur devient propriétaire dès que les enchères sont terminées. Il faut simplement patienter pendant 10 jours pour respecter le délai de surenchère. C’est beaucoup plus rapide qu’une transaction immobilière classique qui prendre en moyenne 3 à 4 mois.
Il faudra être en mesure de régler le prix de vente :
- en 60 jours si les enchères sont organisées par des avocats
- en 45 jours si les enchères sont organisées par des notaires
- en 1 à 6 mois pour les biens vendus par l’Etat
Quels sont les inconvénients d’une vente aux enchères immobilières ?
L’achat d’un bien immobilier aux enchères est source d’inquiétude pour beaucoup d’acquéreurs pour plusieurs raisons. Déjà, les possibilités de visiter le bien sont plus restreintes qu’avec un agent immobilier classique. Ensuite, une vente aux enchères implique des frais supplémentaires.
Enfin, dans le cas d’une vente judiciaire, il est possible de se retrouver avec un bien immobilier occupé. Il faudra donc entamer une procédure pour expulser l’occupant et récupérer le bien (donc ajouter des frais de justice supplémentaires). Il est à noter, que la procédure est plus rapide qu’une procédure classique d’expulsion car un jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion.
Les étapes clés d’une vente aux enchères immobilières :
- S’informer des futures ventes aux enchères immobilières
- Visiter le Bien et Récupérer le cahier des charges pour connaître les conditions de la vente
- Boucler son financement (faire une simulation des frais préalables et déterminer son enchère maximum)
- Participer à la vente (si vente judiciaire représenté par un avocat)
- Patienter pendant les 10 jours de surenchère
- Payer le bien et les frais
Malgré quelques inconvénients à ne pas négliger (notamment pour les ventes immobilières judiciaires), la vente aux enchères immobilières reste un bon moyen de faire d’acheter une maison moins chère.
💬 Et vous, que pensez-vous de la vente aux enchères immobilières ?
